• 读后感
  • 阅读答案
  • 导游词
  • 细则
  • 赏析
  • 案例
  • 规则
  • 简介
  • 试题
  • 试卷
  • 手抄报
  • 对联春联
  • 评语
  • 任命
  • 造句
  • 周年庆
  • 指导书
  • 论文
  • 日志
  • 说课
  • 评课
  • 采访
  • 资料
  • 剧本
  • 常识
  • 知识
  • 范例
  • 观后感
  • 墓志铭
  • 寓言寓意
  • 新闻稿
  • 公示
  • 步骤
  • 优秀范文
  • 方案大全
  • 笔记
  • 攻略
  • 俗语
  • 评价
  • 您现在的位置:澳门博狗博彩官方平台 > 范文 > 优秀范文 > 优秀范文 > 正文

    划拨土地上的房屋转让

    来源:澳门博狗博彩官方平台 时间:2017-07-15

    篇一:试论划拨土地上房屋买卖合同法律效力之我见

    试论划拨土地上房屋买卖合同法律效力之我见

    一、 问题的提出

    (一)案例一

    2004年2月24日,武某所在单位在划拨土地上建集资房,武某遂与小玲签订房屋购置转让协议,约定以四万元价格将其所有的集资房购置权转让给小玲,武某配合小玲办理相关手续,所产生的各类费用由小玲承担。双方协议签定后,小玲按期一次性支付给武某4万元,同时,小玲又以武某的名义先后两次分别交纳了房款和办证费,合计10万余元。2010年11月,武某自行交纳了该房尾款3万余元后领取了该集资房屋钥匙。同年12月7日,小玲向法院起诉,要求武某履行房屋购置协议,并配合其办理购置房的尾款交款、房屋登记等相关手续。武某则辩称该房屋为单位的福利集资房,属于《城市房地产管理法》(以下简称“房地产法”)禁止买卖的房产,因此房屋购置转让协议无效,请求驳回诉讼请求。法庭审理后认为,虽然双方出于自己的真实意思表示签订了房屋购置转让协议,但集资房本身属于福利性质,且为划拨土地上所建房屋,转让协议违反国家强制性规定,因此应当属于无效合同,最后判决驳回诉讼请求。

    (二)案例二

    2011年5月,曹某与崔某签订了《房地产买卖合同》一份,约定崔某将其位于南通市花行桥新村的一处房产出售给曹某,总售价为41.8万元,先预付定金人民币2万元,余款在交钥匙付清。在中

    介见证下,约定由曹某负担将划拨土地转为出让土地。合同签订后,曹某当日支付2万元定金。后曹某反悔,不愿继续履行合同,遂以买卖合同无效为由向法院提起诉讼,要求崔某返还定金,而崔某则要求继续履行合同。法院审理后认为,双方签订的房地产买卖合同不违反法律强制性规定,应为有效。讼争房屋的土地性质为划拨土地,并不影响合同的履行,仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地,当事人仅需缴纳相应的争议土地的出让金后即可办理过户手续,故对曹某诉称合同无效的主张,法院不予支持。

    自2007年起,由于全国房价的大幅上涨,划拨土地上房屋买卖合同纠纷日益增多,出现大量出卖人反悔的案例,但随着房产调控日益趋近且未见松动,三线城市房价出现大幅下滑,则涌现出许多买受人反悔的案例。上述两案即为此种情况,然而,值得深思的是,同样属于划拨土地上房屋买卖合同的案例却出现截然不同的判决结果,笔者以为确有研讨之必要。事实上,对于划拨土地上房屋买卖合同的效力争论在理论界与司法界从未停歇,本文就此展开。

    二、 划拨土地上房屋买卖合同“无效论”或“未生效论”

    有诸多学者与司法界人士认为,划拨土地上房屋买卖合同应为无效合同,甚至有观点认为合同未生效,笔者归纳其主要理由如下:

    1.《房地产法》第38条第2项的规定“以其他形式限制房地产权利的房地产,不得转让”和《合同法》第52条的规定合同“有

    下列情形之一的,合同无效:??(五)存在违反法律、行政法规强制性规定”,在领取房屋产权证书前签订的划拨土地上房屋买卖合同应当认定为无效。

    2.《房地产法》第40条的规定“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批”,以及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称“法释[2005] 5号”)第11条的规定,“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准,办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效”,因此未经审批的划拨土地上房屋买卖合同应当认定为未生效。

    3.《房地产法》第23条的规定“划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”,设立划拨土地使用权主要是基于国家利益或公共利益的需要。现若承认划拨土地上房屋买卖合同的效力,将损害国家利益与社会利益,因此根据《合同法》第52条的规定,损害社会公共利益的合同为无效,划拨土地上房屋买卖合同应当认定为无效。

    4.《合同法》第79条第1款“根据合同的性质不得转让”的规定,取得划拨土地上的集资房购房资格是建立在本单位职工这一特定身份关系基础上,而非本单位职工则不具备依附性的身份关系,因此,在上述案例一中,划拨土地上单位集资房买卖合同应当认定无

    效。

    三、划拨土地上房屋买卖合同“无效论”和“未生效论”的辩驳

    笔者以为,尽管根据法律及司法解释的规定,划拨土地上房屋买卖合同似乎应当认定为无效,但是从法理、立法本意及司法实务上看,“无效论”和“未生效论”的诸多观点值得商榷。

    (一) 是否违反强制性规定

    根据《合同法》第52条的规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同应当认定为无效。那么划拨土地上房屋买卖是否违反的《房地产法》第38条、第40条的强制性规定呢?

    对这一问题必须先要搞清何为产生无效法律后果的强制性规定。根据最高院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》第14条的规定,合同法第52条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。所以,合同内容若违反法律、法规的效力性强制性规定的,则为无效,那么《房地产法》第38条、第40条究其属不属于效力性强制性规定?笔者以为该二条规定不应属于效力性强制性规定,理由为:

    第一,从调整范围上看,根据《房地产法》第2条规定,本法是规范“在中国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理”,所

    以可以认为《房地产法》调整的是城市规划区国有土地范围内对房地产开发、交易实施管理的行为,换句话说,《房地产法》是房地产公司的行为规范,并不是房地产买卖双方的行为规定,因此,第38条、

    第40条在强制性规范的归属上应属于管理性强制性规定。

    第二,从条款设置上看,应判断条款中是否有违反后法律后果的规定,即若直接规定违反后的行为无效,则应属于效力性强制性规定,但是《房地产法》第38条、第40条并无此类法律后果的直接规定。

    第三,从具体适用上看,应判断违反第38条、第40条的规定继续履行合同是否会损害国家利益及社会公共利益,若是,则为效力性强制性规定。然而,在前述两案例中,认定双方间的房屋买卖合同有效,继续履行合同,并不侵害国家利益及社会公共利益。相反,国家会应收到补交的土地出让金而受益,对社会而言,一定程度上增加房产的供应量,起到抑制房价的过快增长的作用。

    第四,从立法上看,还应判断违反强制性规定是否会违背我国相关法律的立法宗旨。《房地产法》第1条规定,本法的立法宗旨是“为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展”。就目前来看,由于划拨土地房屋存量小,允许其转让不但不会扰乱房地产市场,而且可以作为商品房买卖的有效补充,这与允许农村集体土地上房屋买卖存在根本不同,后者的放开,将有可能导致房地产市场的严重混乱。

    因此,笔者以为第38条、第40条规定应属于管理性强制性

    篇二:划拨土地及其上建筑物出租的合法性

    划拨土地及其上建筑物出租的合法性(2012-02-09 10:32:38)转载▼标签: 杂谈 分类: 投行实务

    在投行实务中,对划拨地及其上建筑物出租或租赁的合法性进行判断是一个经常遇到的事情,笔者将与此有关的法规整理如下,以供参考。

    与划拨地出租有关的法规主要有:

    1、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(1990)

    该暂行条例规定:

    第四十四条 划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。

    第四十五条 符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:

    (一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

    (二)领有国有土地使用证;

    (三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

    (四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

    第四十六条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人,市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入,并根据情节处以罚款。

    2、中华人民共和国城市房地产管理法(2007)

    该法1995年首次公布实施,其后经过两次修改。

    第二十三条 土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

    依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。

    第二十四条 下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:

    (一)国家机关用地和军事用地;

    (二)城市基础设施用地和公益事业用地;

    (三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

    (四)法律、行政法规规定的其他用地。

    第五十六条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

    3、国家土地管理局关于执行《城市房地产土地管理法》和国务院55号令有关问题的批复(1996)

    【《城市房地产土地管理法》出台后,对划拨地上房屋出租存在一些不同的理解,有的认为该法并没有规定出租需要有关部门批准,因此可以由划拨地使用者自主对外出租,但有的也认为出租还是需按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(也即国务院55号令)有关规定履行审批手续。为此,国家土地管理局对该法和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》在执行中如何衔接的问题发文进行了明确。】

    六、根据《城市房地产管理法》第五十五条的规定,房屋所有权人以营利为目的,将以划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋出租的,应当上缴租金中所含的土地收益,实施该条的具体办法由国务院制定。目前,国务院尚未制定具体办法,应暂按国务院55号令第四十四、四十五条的规定执行。国务院有关实施第五十五条(注:新版为五十六条)的具体办法出台后,按该办法执行。当事人未经批准,擅自将划拨土地使用权连同地上建筑物出租的,应当认定其租赁行为违反国务院55号令第四十四、四十五条的规定,应按照国务院55号令第四十六条的规定给予行政处罚。

    【自该批复生效后,本人未查到国务院出台过新的对划拨地上房屋出租进行管理的具体办法,个人理解现在仍应按照国务院55号令第四十四、四十五条的规定执行。】

    4、《土地管理法》

    第四条 国家实行土地用途管制制度。

    国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。

    前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

    第五十六条 建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约

    定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

    5、《土地管理法实施条例》

    第六条 依法改变土地所有权、使用权的,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更,自变更登记之日起生效。

    依法改变土地用途的,必须持批准文件,向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行变更登记。

    6、城市房屋租赁管理办法(1995)

    第六条 有下列情形之一的房屋不得出租:

    (一)未依法取得房屋所有权证的;

    (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

    (三)共有房屋未取得共有人同意的;

    (四)权属有争议的;

    (五)属于违法建筑的;

    (六)不符合安全标准的;

    (七)已抵押,未经抵押权人同意的;

    (八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

    (九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

    第二十五条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法,应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》【注:已废止】和《关于国有土地使用(来自:WwW.CssYq.com 书业 网:划拨土地上的房屋转让)权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》【注:已废止】的规定,由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布新的规定时,从其规定。

    【该文规定的土地收益上缴的两个办法均已废止,各省均有自己制定的上缴土地收益的办法,比如《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例(1997)》等】

    7、商品房屋租赁管理办法

    第六条 有下列情形之一的房屋不得出租:

    (一)属于违法建筑的;

    (二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

    (三)违反规定改变房屋使用性质的;

    (四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

    【依以上法规,个人认为划拨地及其上房屋对外出租的合法手续如下:

    一、土地及其上房屋用途未发生变化的(即承租方使用租赁土地及其上房屋的用途与其原批准用途一致的)

    1、出租方向土地管理部门和房产管理部门提出对外出租申请;

    2、土地管理部门和房产管理部门同意出租后,向人民政府申请办理土地出让,获得人民政府批准后办理土地出让手续;或者在土地管理部门和房产管理部门同意出租后,按年根据各地规定按照租金一定比例缴纳土地收益。

    二、土地及其上房屋用途发生变化的

    1、出租方向土地行政主管部门提出变更土地及其上房屋用途申请;

    2、土地行政主管部门同意后,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

    3、取得人民政府批准后,办理土地用途变更;

    4、按照上述“一”中的步骤办理出租申请。】

    篇三:《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种

    一、整体解读

    试卷紧扣教材和考试说明,从考生熟悉的基础知识入手,多角度、多层次地考查了学生的数学理性思维能力及对数学本质的理解能力,立足基础,先易后难,难易适中,强调应用,不偏不怪,达到了“考基础、考能力、考素质”的目标。试卷所涉及的知识内容都在考试大纲的范围内,几乎覆盖了高中所学知识的全部重要内容,体现了“重点知识重点考查”的原则。

    1.回归教材,注重基础

    试卷遵循了考查基础知识为主体的原则,尤其是考试说明中的大部分知识点均有涉及,其中应用题与抗战胜利70周年为背景,把爱国主义教育渗透到试题当中,使学生感受到了数学的育才价值,所有这些题目的设计都回归教材和中学教学实际,操作性强。

    2.适当设置题目难度与区分度

    选择题第12题和填空题第16题以及解答题的第21题,都是综合性问题,难度较大,学生不仅要有较强的分析问题和解决问题的能力,以及扎实深厚的数学基本功,而且还要掌握必须的数学思想与方法,否则在有限的时间内,很难完成。

    3.布局合理,考查全面,着重数学方法和数学思想的考察

    在选择题,填空题,解答题和三选一问题中,试卷均对高中数学中的重点内容进行了反复考查。包括函数,三角函数,数列、立体几何、概率统计、解析几何、导数等几大版块问题。这些问题都是以知识为载体,立意于能力,让数学思想方法和数学思维方式贯穿于整个试题的解答过程之中。