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    房地产行业税收

    来源:澳门博狗博彩官方平台 时间:2017-07-15

    篇一:房地产行业税收

    浅谈关于加强房地产行业税收管理的思考

    来源:中国论文下载中心 [ 10-06-14 16:20:00 ] 作者:卢丹 韩波 编辑:studa090420

    论文关键词:房地产行业 税收征管 一体化管理

    论文摘要:房地产行业的税收是地方税收收入的重要来源,本文对房地产行业在税收征管中存在的问题进行了分析,并提出了具体的预防措施和管理方法。

    随着城市建设及房地产业的快速发展。建筑业和房地产业的税收收入大幅增长,己成为地方税收收入的重要来源。但由于建筑房地产业涉及的税种多、征管的难度大.税源管理仍存在较大漏洞。为了提高该行业税收管理的科学化、精细化水平.进一步发挥税收的调控职能.促进房地产行业的健康发展。有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时.通过整合现有征管资源.加强部门协调配合,搞好各征管环节的衔接。进一步做到应收尽收。现结合房地产业税收管理的实际。就加强房地产业税收管理谈几点意见。

    一、房地产行业税收征管存在的问题

    (一)房地产行业企业纳税意识不强。目前,大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的.这些企业曲解地方的优惠政策.甚至有的认为自己是招商引资企业.在税收方面享有优惠、得到“照顾理所应当:部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚.特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。

    (二)房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。账务不全.有的甚至根本没有建账。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式.因未开具正式发票.预收款长期挂在账上.不作收入.有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长,与建安施工结算不及时.成本核算未严格执行权贲发生制、遵循配比原则.有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少.就列支多少:对末售房面积。收入未转但成本已提前列支.造成收入、成本不配比。因而无法核实其真实成本,也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入账。造成成本虚增.同时存在大置的不合法凭证或没有取得凭证。

    (三)政策宣传力度不够.政策执行不能到位。目前。在土地使用权的出让和房地产开发、转让诸环节分别征收营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等税种。由于涉及的税种较多,房地产方面的税收政策又不能及时、全面地送到纳税人手中,使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。同时由于房地产开发商税收法律意识淡薄,又不积极配合也增加了征收难度.导致房地产企业相关税收政策执行不到位。

    (四)税收征管力度不够,漏洞较为明显。由于房地产行业的会计核算复杂,涉及税种相对较多.使得征管难度加大,再加上税务部门征管手段的落后。房地产行业税收基础管理工作不扎实.使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。主要原因:一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税,开发中期主要涉及到销售不动产的营业税.而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中,税务人员偏重于营业税的征管.而忽视了对企业所得税的管理。二是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管.有核定征收、查账征收,还有以工程为单位.待工程完工后进行结算征收等.而土地增值税则由于提供税款不多.计算程序复杂,以及预征政策落实问题.使得征管上存在较大的漏洞。三是发票控管力度不强。主要表现在:其一.施工企业结算不开具建安发票,

    无法确定工程成本。其二,房地产公司不开具销售不动产发票.在企业隐瞒有关情况时.难以确认收入,从而影响税款征收。其三.房地产公司与施工企业大量使用白条结算.混淆纳税义务时间.少申报收入。四是房地产行业流动性强。流云力JIl生强是房地产行业的共同特点,目前,全市外来房地产开发公司都是外地的固定业户.往往以回总公司汇总纳税为由.不愿接受经营地税务机关管理.但按照国家政策的规定.他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件.并且在我市累计经营期限大都超过了180天.应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难.稍有疏松.极易形成漏征漏管。

    (五)税收违法打击不够.检查工作力度不到位。

    目前,地税机关检查人员素质参差不齐,专业性管理较弱,给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘。造成税源的白白流失。另外,对偷逃税的处罚不严.虽然刑法、税收征管法又寸偷逃税行为有明文处罚的规定,但在实际工作中,税务部门往往以补代罚,以罚代刑,使偷逃税的人总存有侥军的心理。如契税是一次性的行为税,涉及的纳税人面宽且复杂.事后监督检查.追缴税款相当困难。目前.产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价,t丁立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的.由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款.加上查处不严,致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假,偷逃国家税款。

    (六)部门配合缺乏合力,税收管理外部环境有待改善。虽然新的税收征管法对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定,但现实中由于部门利益驱使.造成部门配合不力,协税护税组织不够完善.更增加了管理难度。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中.一些基础信息来源于房管、土地等部门。但由于彼此不属于同一领导部门.以及没有一个具体的法律或规蕈来约束相关部门对房地产业的协税护税行为。致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作.普遍需要依靠相关部门的协助配合。才能掌握房地产企业的税源资料.但在买际工作中。出于种种原因很难形成部门合力.由于涉及的部门较多,其各自又有各自的管理程序,目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态。遇到问题不能及时解决.必须召开部门间的协调会议才可解决.缺乏相应的激励制约手段,未能实现信息共享.难以实现房地产行业税源的源泉控制。

    二、对房地产行业税收管理的建议

    针对房地产行业税收征管工作中存在的问题,为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平.进一步发挥税收的调控职能,促进房地产业的健康发展,有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时.通过整合现有征管资源,实现信息共享.加强部门协调配合.搞好各征管环节连接.实施一体化管理。

    (一)优化服务,加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传手册.在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏,举办专门培训班等多种形式.将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员:二是主动深入企业宣讲有关政策,了解企业生产经营情况,帮助健全财务制度.规范财务核算.减少房地产行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道,优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作,将房地产税收管理情况进行专题汇报,向有关领导宣讲房地产税收政策,帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用,最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的税收服务,提高企业自觉纳税的意识.使之熟练掌握税收知识和办税技能.用诚心、诚信营造良好经济税收环境,赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合,留住外来商家。

    (二)革新税收征管措施,推进税收精细化管理。一是全面推广分户全程管理模式。对房产开发项目实行“栋号管理".按施工栋号或商品房销售的栋号登记台账.一栋一档.全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况,实施税源监控:同时对房屋土地权属进行普查并建立征管台账:实现房管、土地部门的产权档案信息与税务部门共享.由档案建台账。通过三套台账完善管理模式。二是加强发票管理工作.把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理。定期检查房地产企业发票使用情况.核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致,对违规操作填开的发票.严格进行处罚。三是加大税收检查力度。打击房地产业涉税违法行为。重点对无证户、挂靠户、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控。同时抓好房地产行业专项稽查.堵塞漏洞。可以采取一条街一幢房产逐个清理的拉网式清查办法:对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严重.造成不良影响的,予以严厉打击并公开曝光。起到打击一个、震慑一片的作用.确保房地产业税收不流失。

    (三)有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全.税基不真实,收入总额及成本费用支出均不能正确核算.不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户.可以采取核定征收管理方法.包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收.在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额.按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。

    (四)加强联合控管力度.建立健全协税护税网络。房地产行业的税收管理需要多方面的支持,因此税务机关要建立健全协税护税的控管网络.严密监控房地产行业税收的税源动态。首先.加强与土地管理、房产管理等部门的联系.建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节.全面掌握房地产开发企业的涉税资料。建立房地产税收电子档案,实行全程动态跟踪管理.及时发现新情况、新问题。其次.以契税征管为契机.全面掌握税源信息。实施一体化管理。主要是以契税征管为把手.严格执行“先税后证"的有关规定。以证控税.堵塞漏洞.把住税源控管的关键环节。再通过征收机关闻的配合。准确、快捷传递信息。实现信息的互通共享。凡不持税务部门监制发票和税票.房产、土地部门不予办理产权证照。从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息.明确责任人。跟踪掌握有关房地产税收的税源情况.对有关税收实施有效管理.提高税收的管理质量和效率。

    (五)建立健全房地产信息库。按照房地产企业的开发流程。在房管、规划、国土等部门的配合与支持下。健全部门联动的税收监控网络。多方采集房地产企业的涉税信息.对房地产权属转移双方的名称、识别号码.房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息.按照“五统一”的要求.在登录入账的基础上全部输入微机进行管理.并及时传递、比对、整理、归集.按日录入.按周核对.按月订册,初步建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库.使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。同时,综合利用房地产转让信息.与纳税人的纳税申报资料进行比对。随时掌握税源变化情况.让各种房地产信息归入税源管理档案.逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。利用土地使用权交易信息,及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息.了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源,加强城镇土地使用税的征收管理,对占用耕地进行开发建设的,及时征收耕地占用税。利用契税征管中获取的房地产交易信息,掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息.将转让方名称、识别号码,转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析,发现漏缴税款的.及时进行追缴.切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。利用契税征管中获取的有关信息,建立健全房地产行业税源台账和征收台账,跟踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况,严格实行以票控税.促使购房者主动向房地产开

    发商索取不动产销售发票。从而提高管理质量和效率。

    (六)进一步细化房地产一体化管理流程。以契税为把手.从房地产有关信息的获取及处理.到房地产业有关税种纳税人的纳税申报、税款征收、台账登录及相关资料的传递反馈。对每个税种的征管环节和办理程序进行细化.绘制《房地产税收一体化管理流程图》。进一步明确了征管岗位贯任.形成一条有序操作的传递链条。为搞好征收管理.实行“三个跟踪”: 一是通过建立管理台账.分户跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况,及时登记掌握从事建设施工的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等各税种税源情况,房地产开发建设过程中有关税收征管的信息从立项到用地建设以及税收征纳入库等情况一目了然。二是跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售进度、收款方式、收款时间等情况。监控商品房的存量变化,跟踪监控商品房的销售进度.并利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息.对房地产开发企业缴税情况进行纳税评估.及时发现问题,及时解决问题。三是跟踪了解涉税执法程序.按照税收管理员执法责任制实施办法》的要求,严格落实执法目标责任制。规范执法文书。严格税收征管.对税收征管过程环节、税务部门岗位衔接环节、征纳事项告知受理环节实行全程监控.做到环环相连.程序公开透明,充分发挥了一体化管理的效能

    第一章 房地产企业的税种分布

    房地产企业涉及的税种有很多,通过税收筹划合理的减轻企业负担成为房地产商的迫切需要,合理筹划税收,降低纳税风险。房地产行业大体上分为三个环节,即房地产开发建设环节、房地产使用环节、房地产交易环节。另外还有房地产企业经营过程中涉及的其他税种。具体如下:

    (一)房地产开发购买土地环节涉及的主要税种

    1、耕地占用税,在房地产开发中,如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税。

    2、契税 房地产企业在购置土地时,按规定应缴纳契税。

    (二)房地产开发建设使用环节涉及的主要税种

    1、营业税、城市维护建设税,房地产使用环节的营业税主要是针对租赁房产而言的,适用于5%的税率。城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。

    2、土地使用税,土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。

    3、房产税,房产税是对在城市、县城、建制镇、工矿区的产权人征收的一种税。

    (三)房地产交易环节涉及的主要税种

    1、营业税、城市维护建设税,房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的卖方适用销售不动产税目的规定,税率为5%,城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。

    2、土地增值税,土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并收取收入的单位和个人征收的一种税。

    3、印花税,印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的一种税。

    4、契税,契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种。《中华人民共和国契税暂行条例》规定,征税对象为土地使用权、房屋所有权的转移行为,税目为国有土地使用权出让,土地使用权转让(包括出售、赠与和交换),房屋买卖、赠与和交换,税率为3%-5%,纳税人是我境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。

    5、企业所得税,企业所得税是指国家对中华人民共和国境内的企业,和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人。

    (四)房地产企业经营环节涉及的其他税种

    1、车船使用税

    2、个人所得税

    综上所述,房地产企业涉及的税收共计11项

    1、营业税

    2、城市维护建设税、教育费附加及地方费附加

    3、企业所得税

    篇二:房地产开发企业主要涉及的税收及政策

    房地产开发企业主要涉及的

    税种及政策解释

    (二〇一四年三月九日)

    路南地税税源监控分局

    房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。

    一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面:

    ⑴转让土地使用权,应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子税目征税;

    ⑵销售不动产,税率为5%;

    ⑶包销商承销,应按“服务业―代理业”征税。 ⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的,按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率

    二、城市维护建设税和教育费附加:以营业税等流转税为计税依据,依所在地区分别适用7%、3%、1%征城市建设维护税,依3%计征教育费附加。

    三、土地增值税:是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收,纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额,为增值额。它采用四级超率累进税率,应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除额×速算扣除率。其中:土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额。计算扣除项目有:取得土地使用权所支付的金额;开发土地和新建房及配套设施的成本;开发土地和新建房及配套设施的费用;旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;加计扣除。

    清算:纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额,

    保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

    及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核,依法征收土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。

    纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。

    (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

    (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

    (三)直接转让土地使用权的。

    对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

    (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

    (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

    (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

    (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

    对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

    对于符合清算条件,应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件,税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

    应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人,在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

    土地增值税清算应该以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目,以分期项目为清算单位。如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。

    纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

    (一)土地增值税清算表及其附表。

    (二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

    (三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。(转载于:www.cSSyq.co m 书 业 网:房地产行业税收)主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。

    (四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

    (1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%;

    (2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;速算扣除系数为5%;

    (3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;速算扣除系数为15%;

    (4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%;速算扣除系数为35%;

    (5)房地产企业建设普通住宅出售的,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税。 财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为:

    篇三:房地产业税负分析

    十一五时期AB市城区房地产业税负分析

    内容摘要:房地产业税收是地方财政的重要支柱,本文通过名义税负与实际税负的对比,对AB市城区房地产业十一五期间税收负担进行了分析与评价,在此基础上提出了进一步加强房地产业税收分析监控和征收管理的建议。

    关键词:房地产税收负担

    房地产业是进行房地产投资、开发、经营、服务的行业,属于第三产业。AB市城区现有房地产企业308户,十一五期间,房地产税收收入占税收总额的比重平均达到21.85%,已经成为AB市地方经济尤其是区级财政收入的重要支柱。本文就房地产开发企业商品房开发经营涉及的地方税税负进行分析,不包括二手房交易、房地产中介、物业管理、开发企业代扣代缴的个人所得税,同时,对在十一五期间非由地税征收的契税和耕地占用税,由于其统计数据、征管状况难以掌握,也不在分析之列。

    一、现行房地产税收制度及十一五期间本市房地产业名义税负分析。

    房地产业的经营过程一般分为流转环节(又划分取得、开发、转让、收益四个环节)和保有环节。现行的房地产税收已进入到房地产业的各个环节当中,但在不同环节税种设置不同,税负水平也不同。目前,涉及到税种主要有9种,分别是:取得环节的耕地占用税、契

    税;开发流转环节的营业税、城建税、土地增值税、印花税、企业所得税;保有环节的房产税、土地使用税。具体如下所示(表1-1)。

    表1-1房地产业所涉税种情况表

    (一)房地产名义税负的特点

    1、从《房地产所涉税种情况表》(表1-1)可以看出,现行的房地产业税制,在税种的设置和税负水平设计上具有明显的“重流转、轻保有”的特征。

    2、流转环节的名义税负虽重,但AB近几年房地产市场基本属于卖方市场,由于售房交易成本极易转嫁,流转环节的税负很容易转向消费者;在保有环节,房地产企业若发生房屋出租行为将会承受较重的名义税负(营业税5%,房产税4%或12%),但作为开发企业,将开发的商品房用于出租的情形少之又少,因此对实际税负的影响应该不大。

    (二)十一期间房地产名义税负增减变化情况

    十一五期间房地产业名义税负未发生变化的是营业税、房产税、城建税;发生增减变化的是企业所得税、土地使用税;受政策因素影响税负可能发生增减变化的有印花税、土地增值税。

    ①企业所得税,以2008年元月1日起为界线,税率由33%降为25%,旧法虽有18和27%的优惠税率,新法也有小型微型企业20%的优惠,对比而言,企业所得税名义税负有所下降;

    ②土地使用税,以2007年元月1日起为界线,由四类的每平方米4,3,2,1元调整为五等的每平方米8,6,4,3,2元,名义税负应为上升;

    ③印花税,2006年12月1日财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》,明确了商品房销售合同按产权转移书据(0.03%)征收印花税,在此之前,各地可能是按购销合同(0.05%)来征收的,也涉及到税负上升;

    ④关于预征对税负的影响。从理论上讲,税款的预征并不影响税收负担的大小,但在土地增值税清算和房地产业企业所得税汇算清

    缴未有效地实施开展的情况下,预缴(预征)的税款基本就是企业新增的税收负担。

    表1-2 土地增值税预征率变化表

    土地增值税是以转让房地产取得增值额,按30%-60%的超额累进税率征收,无法换算其名义税负,暂以预征率0.5%-3%作为其名义税负。

    在企业所得税上,《AB市房地产开发业务企业所得税预征管理暂行办法》规定,从2007年1月1日起,对房地产开发企业采取“按月预征,年终汇缴,多退少补”的方法,按开发产品经营收入和预收款收入的2%预征,对实行核定征收方式的,按月(季)预征,且核定的应税所得率不得低于15%。而《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函〔2008〕299号)要求:房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开

    发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。由于本土政策简便易行,目前执行的都是2%的预征,因此,暂将企业所得税名义税负定为2%。

    (三)十一五期间房地产名义税负率

    综上所述,流转环节的名义税负最低为7.97%(营业税5%,城建税0.35%,印花税0.05%<只计算产权转移书据:商品销售合同>,土地增值税按五年最低预征率的平均数0.57%,企业所得税2%);保有环节的名义税负无可供参照的数据。

    二、十一五期间房地产业实际税负分析

    (一)十一五期间AB城区房地产业税收负担(表2-1)

    我们以各税总收入与商品房销售额之比作为分析的基本指标,商品房销售收入(已签订了商品房购销合同的商品房预售额)由AB市房地产管理局提供。

    表2-1 十一五时期AB市城区房地产业税负统计表